Взять землю под ИЖС в аренду, чтобы потом выкупить: пошаговая схема

Взять землю под ИЖС в аренду с последующим выкупом - вполне рабочая стратегия для тех, у кого пока нет ни участка, ни дома, но есть план построить его в обозримом будущем. Путь состоит из шести последовательных шагов, и пропустить любой из них не получится.

Шаг 1: найти свободный участок под ИЖС

Свободные участки под ИЖС можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра, на сайте администрации интересующего муниципалитета в разделе извещений о торгах, либо предложить администрации свободную территорию самостоятельно через процедуру предварительного согласования, если участок ещё не сформирован и не стоит на кадастровом учёте.

Шаг 2: инициировать торги или предварительное согласование

Если участок уже сформирован, администрация обязана выставить право на заключение договора аренды на торги (ст. 39.18 ЗК РФ) с публикацией извещения. Если участка ещё нет, можно подать заявление о предварительном согласовании его предоставления - тогда администрация формирует участок по вашей инициативе, но итоговое предоставление всё равно, как правило, пройдёт через торги, если извещение привлечёт других желающих.

Шаг 3: победить в аукционе и заключить договор аренды

Аукцион на право аренды выигрывает участник, предложивший наибольшую арендную плату. После победы в течение установленного срока подписывается договор аренды земельного участка - именно с этого момента начинает течь срок, за который нужно успеть построить и зарегистрировать дом.

Шаг 4: построить дом в срок действия договора

Договор аренды земли под ИЖС обычно заключается на срок от трёх до пяти лет - за это время дом нужно не просто начать, а полностью построить и подготовить к вводу в эксплуатацию. Реалистичное планирование строительства с запасом по времени здесь важнее, чем экономия на проекте: недостроенный дом права на выкуп не даёт.

Шаг 5: зарегистрировать дом в ЕГРН

После завершения строительства нужно получить документ о вводе объекта в эксплуатацию (или направить уведомление об окончании строительства, если участок под ИЖС и порядок это допускает) и зарегистрировать право собственности на дом в Росреестре. Именно с момента этой регистрации, а не с момента фактического завершения стройки, у вас появляется формальное право на выкуп земли.

Шаг 6: подать заявление на выкуп земли

С зарегистрированным домом на руках можно подавать заявление на выкуп земли без торгов по статье 39.20 ЗК РФ - дальше процедура ничем не отличается от обычного выкупа участка под построенным домом: до 30 дней на рассмотрение, оплата по установленной ставке от кадастровой стоимости, регистрация перехода права в Росреестре.

Что может пойти не так на каждом шаге

• На торгах цену перебивает конкурент - итоговая арендная плата может оказаться выше ожидаемой.
• Строительство затягивается - из-за подрядчика, снабжения материалами или погодных условий, а срок аренды не резиновый.
• Меняется вид разрешённого использования территории - в редких случаях градостроительные регламенты меняются уже после получения участка в аренду.
• Не успели зарегистрировать дом до истечения договора - тогда нужно заранее подавать заявление о продлении аренды, а не дожидаться окончания срока.

Взять землю под ИЖС в аренду с прицелом на будущий выкуп - это долгосрочный план на несколько лет вперёд, а не быстрая сделка. Но при аккуратном планировании сроков строительства он приводит к собственности и на дом, и на землю по более выгодной цене, чем попытка сразу купить участок в собственность на открытых торгах.

Частые вопросы

С чего начинается получение земли под ИЖС в аренду для последующего выкупа?

С поиска свободного участка через публичную кадастровую карту Росреестра или извещения о торгах на сайте администрации, либо с процедуры предварительного согласования, если участок ещё не сформирован.

Можно ли сразу выкупить участок под ИЖС в аренду, минуя торги?

Нет, если участка и дома у вас ещё нет. Получение земли под ИЖС в аренду происходит через торги на право аренды (ст. 39.18 ЗК РФ), и только после строительства и регистрации дома возникает право на выкуп без торгов.

Сколько времени даётся на строительство дома по договору аренды земли под ИЖС?

Обычно договор аренды заключается на срок от трёх до пяти лет - именно за этот период нужно построить дом и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРН.

Что будет, если не успеть построить и зарегистрировать дом в срок аренды?

Право на льготный выкуп земли ещё не возникнет, а договор аренды может закончиться. В такой ситуации нужно заранее, до истечения срока, подать заявление о продлении аренды с указанием причины задержки.

Когда именно возникает право на выкуп земли после строительства дома?

С момента государственной регистрации права собственности на дом в ЕГРН, а не с момента фактического завершения строительства - именно эта дата становится точкой отсчёта для подачи заявления на выкуп земли.