Аренда участка в собственности другого лица: как это оформляется
Аренда участка, который находится в собственности не государства, а конкретного человека или организации, устроена проще с точки зрения процедуры, но требует своей внимательности к деталям. Разбираю, на что смотреть в такой сделке.
Аренда участка, принадлежащего частному лицу, а не публично-правовому образованию, не требует торгов и оформляется по общим нормам главы 34 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ. Ключевое отличие от аренды у администрации - меньше формальных процедур, но и меньше стандартизации: условия договора целиком зависят от договорённости сторон, поэтому важно самостоятельно проверить право собственности арендодателя через выписку ЕГРН.
Аренда земли у частного собственника - гражданина или организации - устроена принципиально проще, чем аренда государственного или муниципального участка, но именно эта простота требует от арендатора большей самостоятельной внимательности.
Чем это отличается от аренды у администрации
Здесь не требуется участие в торгах и не действуют специальные нормы статьи 39.6 Земельного кодекса РФ о случаях предоставления земли без торгов - стороны согласовывают условия напрямую, руководствуясь общими правилами главы 34 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ об аренде земли.
Первый шаг: проверка права собственности арендодателя
Прежде чем подписывать что-либо, стоит заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что человек, называющий себя собственником, действительно им является, а участок не находится в залоге, аресте или ином обременении, препятствующем сдаче в аренду.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.
Какие условия обязательны в таком договоре
Как и в любом договоре аренды земли, обязательны точное описание предмета и размер арендной платы. Дополнительно стоит прописать порядок доступа к участку, ответственность за состояние земли на момент возврата и условия досрочного расторжения по инициативе каждой стороны.
Нужно ли согласие других собственников, если их несколько
Если участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц, для сдачи его в аренду целиком требуется согласие всех сособственников. Один из совладельцев не вправе единолично распорядиться всем участком без такого согласия.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.
Регистрация договора, если срок год и более
Правило о регистрации в Росреестре при сроке аренды год и более действует одинаково и для частной, и для государственной земли - природа собственника участка на это требование не влияет.
Риски для арендатора в такой сделке
Главные риски - недобросовестный "собственник" без реальных прав на землю, скрытые обременения и устные договорённости об условиях, которые не попали в письменный текст договора и впоследствии становятся предметом спора.
Что делать, если у участка меняется собственник
Смена собственника арендуемого участка сама по себе не прекращает договор аренды - новый собственник по общему правилу становится арендодателем на прежних условиях до истечения срока действия договора.
Можно ли зарегистрировать такой договор без участия собственника лично
Регистрация договора аренды участка, находящегося в собственности другого лица, требует либо личного участия собственника при подаче документов, либо оформления нотариальной доверенности на представителя - заочно, без документально подтверждённых полномочий, зарегистрировать переход права нельзя.
Если собственников несколько и участок в долевой собственности, для регистрации нужно согласие каждого из содольщиков - договор, подписанный только одним из них без полномочий на остальных, не пройдёт регистрацию в полном объёме.
Электронная подача через нотариуса или МФЦ снимает необходимость физического присутствия в конкретном отделении Росреестра, но не отменяет требование о выраженной воле собственника - в электронном виде она подтверждается его усиленной квалифицированной подписью либо действием нотариуса от его имени.
Частые вопросы
Нужны ли торги для аренды участка у частного собственника?
Нет, торги обязательны только для государственной или муниципальной земли в установленных законом случаях. Аренда частной земли оформляется по прямой договорённости сторон.
Как проверить право собственности арендодателя перед арендой земли?
Заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что указанное лицо действительно собственник, а участок не находится в залоге или под арестом.
Нужно ли согласие всех совладельцев для аренды участка в долевой собственности?
Да, для сдачи в аренду участка, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности, требуется согласие всех сособственников.
Прекращается ли аренда, если у участка меняется собственник?
Нет, по общему правилу новый собственник становится арендодателем на прежних условиях до окончания срока действия договора.
Нужна ли регистрация договора аренды частной земли в Росреестре?
Да, при сроке год и более - это требование не зависит от того, кому принадлежит участок, государству или частному лицу.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.