Аренда участка из государственной собственности: отдельные правила игры
Аренда земли из государственной собственности - федеральной или региональной - отличается от муниципальной аренды прежде всего тем, кто принимает решение о предоставлении участка. Разбираю, как это устроено и на что это влияет для арендатора.
Земля в государственной собственности делится на федеральную и собственность субъектов РФ, и в аренду она предоставляется уполномоченным органом соответствующего уровня - как правило, региональным министерством имущественных отношений или территориальным управлением Росимущества для федеральных земель. Порядок предоставления - через торги или без них - определяется теми же статьями 39.6-39.8 Земельного кодекса РФ, что и для муниципальной земли, но конкретный орган и процедура согласования отличаются.
Государственная земля - отдельная категория публичной собственности, которую часто путают с муниципальной, хотя порядок распоряжения ею определяется иначе.
Чем государственная земля отличается от муниципальной
Муниципальная земля находится в собственности городского округа, района или поселения. Государственная - в собственности Российской Федерации в целом или конкретного субъекта РФ. Это разные уровни публичной власти, и распоряжаются такой землёй разные органы.
Федеральная или региональная собственность
Федеральной землёй распоряжается территориальное управление Росимущества, землёй субъекта РФ - региональный орган исполнительной власти, обычно министерство или департамент имущественных отношений конкретного региона. Уточнить принадлежность конкретного участка можно по выписке из ЕГРН.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.
Кто принимает решение о предоставлении в аренду
Именно этот уполномоченный орган - Росимущество или региональное министерство - подписывает договор аренды и принимает решение о проведении торгов или о предоставлении участка без них, если для этого есть законные основания.
Порядок предоставления: торги и исключения
Как и для муниципальной земли, действует статья 39.6 Земельного кодекса РФ: по общему правилу - через торги, а без торгов - в перечисленных законом случаях, включая отдельные категории льготников и социально значимые проекты федерального или регионального уровня.
Как это влияет на арендатора на практике
Для арендатора главное практическое следствие - разный адрес обращения с заявлением и разные внутренние регламенты рассмотрения документов у разных органов, что может ощутимо влиять на реальные сроки получения ответа.
Срок договора и арендная плата
Предельные сроки аренды и принципы расчёта арендной платы для государственной земли устанавливаются по аналогичным правилам, что и для муниципальной, - через методику расчёта, утверждённую соответствующим уровнем власти, а не по свободной договорённости.
Куда обращаться с заявлением на аренду
Прежде чем подавать заявление, стоит через выписку ЕГРН выяснить, в чьей именно собственности находится интересующий участок - федеральной, региональной или муниципальной, - и уже после этого обращаться в соответствующий уполномоченный орган.
Методика расчёта арендной платы за землю из государственной собственности утверждается отдельно на федеральном или региональном уровне и может отличаться от аналогичной методики для муниципальных земель того же субъекта - единой универсальной формулы для всех уровней собственности не существует. На практике разница чаще всего некритична, поскольку большинство регионов ориентируются на близкие процентные ставки от кадастровой стоимости, но точную формулу всё равно стоит уточнять по конкретному участку.
Частые вопросы
Чем государственная земля отличается от муниципальной?
Уровнем публичной собственности: государственная принадлежит РФ или субъекту РФ, муниципальная - городскому округу, району или поселению. Распоряжаются ими разные органы.
Кто распоряжается федеральной землёй, сдаваемой в аренду?
Территориальное управление Росимущества - именно оно принимает решение о предоставлении и подписывает договор аренды.
Кто распоряжается землёй субъекта РФ?
Региональный орган исполнительной власти, обычно министерство или департамент имущественных отношений конкретного региона.
По каким правилам предоставляется в аренду государственная земля?
По тем же статьям 39.6-39.8 Земельного кодекса РФ, что и для муниципальной - через торги, либо без них в предусмотренных законом случаях.
Как узнать, в чьей собственности находится интересующий участок?
Заказать выписку из ЕГРН - в ней указано, к какому уровню публичной собственности относится земля, прежде чем обращаться с заявлением на аренду.