Продажа участка от юрлица: чем сделка отличается от продажи физлицом

Продажа земли от ООО подчиняется дополнительным корпоративным правилам, которых нет у обычного физлица. Разбираю, кто принимает решение и что проверить покупателю.

Кто принимает решение о продаже в ООО

Решение о продаже земельного участка, принадлежащего ООО, по общему правилу принимает единоличный исполнительный орган - генеральный директор, действующий от имени компании без доверенности.

Если уставом установлено требование об одобрении сделок с недвижимостью общим собранием участников, продажа без такого одобрения формально может быть оспорена одним из участников.

Когда сделка считается крупной и требует одобрения

Сделка считается крупной, если её сумма превышает 25% балансовой стоимости активов компании, - для таких сделок закон об ООО требует обязательного одобрения общим собранием участников.

Перед крупной сделкой стоит убедиться, что необходимое одобрение получено и оформлено протоколом, - его отсутствие даёт участникам право оспорить сделку.

НДС при продаже земли юридическим лицом

Продажа земельных участков, включая доли в них, освобождена от НДС независимо от того, кто выступает продавцом - физическое лицо, ИП или организация.

Это отличает продажу земли от продажи большинства других видов имущества компании, где НДС по общему правилу начисляется.

Учёт дохода от продажи в налоговом учёте компании

Доход от продажи участка учитывается в налоговом учёте компании в рамках применяемой системы налогообложения - при общей системе как часть налога на прибыль, при упрощённой - согласно правилам объекта налогообложения.

Компании стоит заранее просчитать налоговые последствия сделки применительно к своей системе налогообложения.

Отличия в пакете документов для сделки

Пакет документов для продажи участка от ООО дополнительно включает документы, подтверждающие полномочия подписанта - выписку из ЕГРЮЛ, устав, при необходимости протокол об одобрении сделки.

Покупателю стоит запросить эти документы заранее, чтобы убедиться в отсутствии превышения полномочий подписантом.

Особенности, если участок был внесён в уставный капитал

Если продаваемый участок ранее был внесён одним из участников в уставный капитал ООО, стоит проверить корректность оформления этого внесения на момент создания или увеличения капитала.

Некорректно оформленное внесение имущества в прошлом теоретически может стать основанием для оспаривания последующих сделок с этим имуществом.

На что обратить внимание покупателю при сделке с ООО

Покупателю стоит проверить полномочия подписанта договора, наличие необходимого корпоративного одобрения для крупных сделок и общий статус компании через выписку из ЕГРЮЛ.

Эти проверки занимают немного времени, но полностью исключают риск столкнуться с последующим оспариванием сделки со стороны других участников общества.

Если участников общества несколько и между ними есть разногласия по поводу самой целесообразности продажи, несогласный участник вправе оспорить сделку в судебном порядке, если она заключена с нарушением процедуры одобрения, - именно поэтому директору разумнее фиксировать протоколом даже те решения, которые формально не подпадают под понятие крупной сделки, если есть основания ожидать конфликта между участниками.

Частые вопросы

Кто принимает решение о продаже земли, принадлежащей ООО?

По общему правилу генеральный директор, если устав не предусматривает иной порядок одобрения.

Когда сделка по продаже земли ООО считается крупной?

Если её сумма превышает 25% балансовой стоимости активов компании.

Облагается ли продажа земли НДС при продаже от ООО?

Нет, продажа земельных участков освобождена от НДС независимо от того, кто выступает продавцом.

Какие дополнительные документы нужны при сделке с ООО?

Выписку из ЕГРЮЛ, устав и, при необходимости, протокол об одобрении сделки.

Что стоит проверить покупателю при сделке с ООО?

Полномочия подписанта, наличие корпоративного одобрения и общий статус компании через ЕГРЮЛ.