Как определяется кадастровая стоимость участка - и почему она иногда «пролетает мимо» рынка

Определение кадастровой стоимости - процесс, который многие ошибочно приписывают напрямую Росреестру. На деле саму оценку проводит отдельное учреждение, и происходит это не постоянно, а по установленному циклу.

Кто именно проводит оценку

С 2017 года государственную кадастровую оценку в каждом регионе проводит государственное бюджетное учреждение (ГБУ), созданное субъектом РФ специально для этой цели. Росреестр только вносит утверждённые результаты в ЕГРН и обеспечивает доступ к ним - саму оценку он не выполняет.

Массовая оценка, а не индивидуальная

ГБУ не выезжает на каждый конкретный участок отдельно. Вместо этого применяется метод массовой оценки: участки группируются по кадастровым кварталам и типовым характеристикам, после чего для каждой группы строится статистическая модель на основе рыночных данных о похожих объектах в этом же районе.

Как часто проводится переоценка

По ФЗ №237 "О государственной кадастровой оценке" переоценка проводится не чаще раза в 2 года для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) и не чаще раза в 4 года для остальных субъектов РФ. Между переоценками стоимость конкретного участка не меняется, даже если рыночная цена района сильно выросла или упала.

Какие факторы учитываются

В модель массовой оценки закладываются: местоположение (удалённость от центра, транспортная доступность), категория земель и вид разрешённого использования, площадь, наличие коммуникаций поблизости, а также усреднённые ценовые данные по сопоставимым сделкам в кадастровом квартале.

Почему это не то же самое, что рыночная оценка

Индивидуальная рыночная оценка учитывает уникальные особенности конкретного участка - форму, вид из окна, состояние подъездной дороги. Массовая кадастровая оценка усредняет эти параметры по группе, поэтому конкретный участок может оказаться заметно дороже или дешевле своей кадастровой цифры.

Можно ли повлиять на процесс до утверждения результатов

Да - на этапе подготовки промежуточные результаты массовой оценки публикуются для сбора замечаний от правообладателей, и в этот период можно подать декларацию с уточнением характеристик своего участка, которая может повлиять на итоговую оценку ещё до её утверждения.

Как часто нужно самому проверять актуальную стоимость

Регулярно отслеживать кадастровую стоимость имеет смысл раз в год, перед началом расчётного периода по налогу, - именно на 1 января каждого года фиксируется значение, которое ляжет в основу суммы налога за этот год.

Дополнительный повод для внеплановой проверки - публикация в регионе новых результатов государственной кадастровой оценки, которая проводится не ежегодно, а с определённой периодичностью и может ощутимо изменить сумму по сравнению с предыдущим периодом.

Быстрее всего проверить текущее значение - через публичную кадастровую карту или выписку ЕГРН об основных характеристиках объекта, оба способа бесплатны и не требуют личного визита в какое-либо ведомство.

Частые вопросы

Кто проводит государственную кадастровую оценку земельных участков?

Государственное бюджетное учреждение (ГБУ), созданное субъектом РФ - Росреестр только вносит уже утверждённые результаты в ЕГРН.

Оценивается ли каждый участок индивидуально при кадастровой оценке?

Нет, применяется метод массовой оценки: участки группируются по кадастровым кварталам и типовым характеристикам, оценка строится статистически для группы.

Как часто проводится переоценка кадастровой стоимости?

Не чаще раза в 2 года для городов федерального значения и не чаще раза в 4 года для остальных регионов, согласно ФЗ №237.

Почему кадастровая стоимость может сильно отличаться от рыночной цены конкретного участка?

Массовая оценка усредняет параметры по группе похожих объектов и не учитывает уникальные особенности конкретного участка, в отличие от индивидуальной рыночной оценки.

Можно ли повлиять на результаты кадастровой оценки до их утверждения?

Да, на этапе подготовки промежуточные результаты публикуются для замечаний, и можно подать декларацию с уточнением характеристик участка.