Перевести землю ЛПХ в ИЖС: зачем это делают и насколько это сложно

Перевод из ЛПХ в ИЖС - частая практическая задача, а её реальная сложность зависит не столько от закона в общем, сколько от одного конкретного фактора самого участка.

Зачем это нужно собственникам

Основной мотив - получить право на капитальное жилое строительство. Земли ИЖС изначально предназначены именно для этого, а участки ЛПХ - в зависимости от вида - либо разрешают, либо прямо запрещают возведение жилого дома.

Ключевой фактор: вид ЛПХ

Личное подсобное хозяйство существует в двух видах: приусадебный участок (в границах населённого пункта) и полевой участок (за его пределами). От того, к какому виду относится конкретная земля, зависит принципиальная сложность перевода в ИЖС.

Перевод приусадебного участка

Приусадебный участок ЛПХ уже находится в границах населённого пункта, поэтому перевод в ИЖС сводится к смене вида разрешённого использования в рамках существующей категории земель населённых пунктов - относительно несложная процедура через органы местного самоуправления, без необходимости менять саму категорию земли или границы поселения.

Перевод полевого участка

Полевой участок ЛПХ расположен за пределами населённого пункта на землях сельхозназначения. Его перевод в ИЖС требует полноценной процедуры изменения категории земли по 172-ФЗ, включая, как правило, изменение границ населённого пункта, чтобы включить участок в его состав, - это значительно более длительная и сложная процедура.

Как узнать свой вид ЛПХ

Вид ЛПХ указан в выписке ЕГРН в графе вида разрешённого использования - «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» или «(полевой земельный участок)». Дополнительно можно свериться визуально по расположению участка относительно официальных границ населённого пункта на Публичной кадастровой карте.

Что учесть перед началом процедуры

Прежде чем инициировать перевод полевого участка ЛПХ в ИЖС, стоит трезво оценить реалистичность включения его в границы населённого пункта - если участок расположен далеко от существующей застройки, шансы на положительное решение значительно ниже, чем у соседних с посёлком территорий.

Что происходит с налогом после перевода

Смена вида разрешённого использования с ЛПХ на ИЖС сама по себе не меняет автоматически налоговую ставку - обе категории обычно облагаются по пониженной ставке, установленной для земель, занятых жильём или предназначенных под него. Но конкретный процент определяется муниципалитетом, и в отдельных регионах между ЛПХ и ИЖС всё же есть небольшая разница.

После завершения перевода стоит свериться с новым налоговым уведомлением - ФНС обновляет базу по данным Росреестра не мгновенно, и в переходный период возможна задержка синхронизации, из-за которой первое уведомление после смены категории может прийти ещё по старым данным.

Если новая ставка кажется завышенной по сравнению с ожидаемой, стоит запросить перерасчёт через личный кабинет налогоплательщика, приложив выписку ЕГРН, подтверждающую новый вид разрешённого использования участка.

Частые вопросы

Зачем собственники переводят землю ЛПХ в ИЖС?

Чтобы получить право на капитальное жилое строительство, которого может не быть у полевого ЛПХ.

Что определяет сложность перевода ЛПХ в ИЖС?

Вид ЛПХ - приусадебный участок (в границах населённого пункта) или полевой (за его пределами).

Насколько сложно перевести приусадебный участок ЛПХ в ИЖС?

Относительно несложно - меняется вид разрешённого использования в рамках уже существующей категории земель.

Насколько сложно перевести полевой участок ЛПХ в ИЖС?

Значительно сложнее - обычно требует изменения границ населённого пункта по полной процедуре 172-ФЗ.

Где узнать, к какому виду ЛПХ относится конкретный участок?

В выписке ЕГРН в графе вида разрешённого использования - приусадебный или полевой участок.