Регистрация договора аренды участка: когда она обязательна, а когда нет

Регистрация договора аренды земельного участка - вопрос, который многие решают "на всякий случай", регистрируя всё подряд, или, наоборот, вовсе игнорируют. На деле здесь есть чёткий критерий.

Какой срок считается пороговым: один год

Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ и статье 26 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, заключённый на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Договоры на срок менее одного года такой регистрации не требуют.

Что будет, если не зарегистрировать обязательный договор

Незарегистрированный договор, который по закону подлежал регистрации, не считается заключённым для третьих лиц - формально стороны могут исполнять его между собой, но в случае спора (например, если участок окажется предметом другой сделки) отсутствие регистрации существенно ослабляет позицию арендатора.

Как правильно считать срок договора для этой цели

Порог в один год отсчитывается от даты начала действия договора, указанной в самом документе, до даты его окончания - если срок составляет ровно 365 дней или меньше, регистрация не требуется, если хотя бы на день больше года - требуется.

Кто подаёт документы на регистрацию

Заявление о регистрации может подать любая из сторон договора - арендатор или арендодатель, через МФЦ или напрямую в Росреестр, приложив сам договор и документы, удостоверяющие личность заявителя.

Сколько это занимает времени и стоит денег

Регистрация договора аренды в Росреестре обычно занимает около 7-9 рабочих дней через МФЦ, госпошлина для физических лиц по общему правилу ниже, чем для юридических, - точную сумму стоит уточнить в момент подачи документов, поскольку размеры пошлин периодически индексируются.

Нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору

Да, если дополнительное соглашение меняет существенные условия зарегистрированного договора - например, продлевает срок аренды или изменяет размер арендной платы, - оно тоже подлежит государственной регистрации по тем же правилам, что и основной договор.

Как проверить, зарегистрирован ли уже договор

Заказать выписку из ЕГРН на участок - в разделе об ограничениях и обременениях прав будет отражена запись об аренде, если договор действительно прошёл регистрацию. Отсутствие такой записи при формально обязательной регистрации - повод разобраться, почему она не была проведена.

Частые вопросы

Всегда ли нужно регистрировать договор аренды земельного участка?

Нет, регистрация обязательна только для договоров, заключённых на срок один год и более (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ). Договоры на срок менее года регистрации не требуют.

Что будет, если не зарегистрировать договор аренды, который должен был пройти регистрацию?

Такой договор не считается заключённым для третьих лиц - стороны могут исполнять его между собой, но в случае спора о правах на участок отсутствие регистрации существенно ослабляет позицию арендатора.

Кто может подать документы на регистрацию договора аренды земли?

Любая из сторон договора - арендатор или арендодатель, через МФЦ или напрямую в Росреестр, приложив сам договор и документы, удостоверяющие личность заявителя.

Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к уже зарегистрированному договору?

Да, если оно меняет существенные условия - например, продлевает срок аренды или изменяет размер арендной платы, - такое соглашение подлежит регистрации по тем же правилам, что и основной договор.

Как проверить, зарегистрирован ли договор аренды земельного участка?

Заказать выписку из ЕГРН на участок - в разделе об ограничениях и обременениях прав будет отражена запись об аренде, если договор прошёл государственную регистрацию.