Аренда сельхозземли: условия, которые сильно отличаются от обычной аренды
Аренда сельхозземли - не то же самое, что аренда участка под ИЖС или коммерцию: здесь действует отдельный федеральный закон и куда более строгие требования к тому, что именно можно делать с землёй. Разбираю ключевые отличия.
Аренда сельхозземли живёт не только по Земельному и Гражданскому кодексам, но и по Федеральному закону №101-ФЗ. Отсюда четыре отличия от обычной аренды: жёсткий контроль целевого использования под угрозой изъятия, запрет собственности для иностранцев при разрешённой аренде, более низкая база для арендной платы и право выкупить надел без торгов после трёх лет добросовестной аренды.
Аренда сельхозугодий - тот случай, когда к привычным кодексам добавляется отдельный закон. И правила он задаёт заметно более жёсткие, чем для надела под ИЖС или коммерцию.
Закон, которого нет у других категорий
Оборот земель сельскохозяйственного назначения, включая аренду, дополнительно регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он вводит требования, которых для остальных категорий земель попросту не существует.
Использовать строго по назначению
Пользоваться такой землёй можно только в рамках вида разрешённого использования - растениеводство, животноводство или иная сельскохозяйственная деятельность. И контролируют это фактическое использование заметно строже, чем в других категориях.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.
Чем грозит простой
Закон №101-ФЗ допускает принудительное изъятие надела, если тот не используется по назначению в течение установленного срока - как правило, от трёх лет - и без уважительных причин. Для большинства других категорий земель неиспользование к изъятию напрямую почти никогда не ведёт.
Иностранцам - только аренда
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не вправе владеть сельхозземлёй в собственность. Арендовать её они могут - и это единственный законный способ пользоваться такой землёй в России.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.
Почему платить приходится меньше
Кадастровая оценка сельскохозяйственных наделов в среднем ниже, чем у земель под жильё или коммерцию. На аукционе за право аренды это напрямую отражается на стартовой цене: она обычно заметно скромнее, чем у сопоставимых по площади участков других категорий.
Три года - и можно выкупать
Отдельная особенность именно сельхозаренды: после трёх лет добросовестного, без нарушений, использования земли возникает право выкупить надел без торгов (п. 10 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). У большинства других категорий без построек на участке такого механизма нет.
Где искать предложения
Извещения об аренде сельхозземли публикуются там же, где и по остальным категориям, - на torgi.gov.ru и сайтах региональных и муниципальных администраций. Эту категорию земель можно отфильтровать отдельно среди прочих лотов.
Частые вопросы
Какой закон добавляется к кодексам для сельхозземли?
Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Что будет, если надел не использовать?
Закон допускает принудительное изъятие при неиспользовании по назначению, как правило от трёх лет, без уважительных причин.
Могут ли иностранцы арендовать сельхозземлю?
Арендовать - да; владеть ею в собственность им запрещено.
Даёт ли такая аренда право на выкуп?
Да - через три года безупречного использования, без аукциона, по п. 10 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Где искать участки в аренду?
На torgi.gov.ru и порталах региональных и местных администраций - категорию там можно отфильтровать.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.