Аренда земли под ИЖС: как потом перейти от аренды к собственности

Многие берут землю в аренду под ИЖС именно как промежуточный шаг перед тем, чтобы в итоге стать полноправным собственником участка - и закон действительно предусматривает такой путь.

Основной путь - через построенный дом

Классическая схема перехода от аренды к собственности на землю под ИЖС - построить на участке жилой дом, зарегистрировать право собственности на него в Росреестре, а затем воспользоваться правом выкупа земли под этим домом.

Почему именно строительство открывает выкуп

По ст. 39.20 Земельного кодекса РФ собственник здания, расположенного на земельном участке, имеет исключительное право на приобретение этого участка в собственность или в аренду - без проведения торгов. Именно наличие зарегистрированного дома даёт арендатору формальное основание выйти на выкуп земли в упрощённом порядке.

Что нужно сделать до регистрации дома

Дом должен быть построен в соответствии с видом разрешённого использования участка и градостроительными нормами, поставлен на кадастровый учёт и зарегистрирован в ЕГРН как объект капитального строительства - только после этого можно ссылаться на исключительное право по ст. 39.20.

Порядок выкупа после регистрации права на дом

После регистрации права на дом арендатор подаёт в администрацию заявление о выкупе земельного участка, приложив выписку из ЕГРН на дом. Администрация обязана рассмотреть заявление и заключить договор купли-продажи по цене, как правило привязанной к кадастровой стоимости участка, а не к рыночной.

Можно ли выкупить участок без дома

В общем случае арендованный участок под ИЖС без построенного и зарегистрированного дома выкупить нельзя - это не подпадает под льготный порядок ст. 39.20. Единственный формальный путь получить участок в собственность до строительства - выиграть отдельный аукцион на продажу этой земли, если администрация выставит её на торги, что происходит нечасто, пока участок находится в чужой аренде.

Что если строительство затягивается

Договор аренды земли под ИЖС обычно заключается на конкретный срок, и если строительство не завершено к его окончанию, арендатору нужно заранее позаботиться о продлении договора - иначе право на землю может быть утрачено ещё до того, как появится основание для выкупа.

Что будет, если дом построен, но не введён в эксплуатацию

Пока построенный дом не введён в эксплуатацию и не зарегистрирован в ЕГРН как объект недвижимости, права на выкуп арендованного участка по льготному основанию у арендатора ещё не возникает - формально объекта недвижимости с точки зрения реестра не существует.

В этот период продолжает действовать обычный договор аренды на общих условиях - арендатор обязан вносить арендную плату и соблюдать целевое назначение земли, но не может ссылаться на факт строительства как на основание для перехода к собственности.

После завершения регистрации права на дом ситуация меняется - с этого момента арендатор вправе обратиться с заявлением о выкупе участка на льготных условиях как собственник расположенного на нём объекта, независимо от того, сколько времени прошло с момента фактического окончания строительства.

Частые вопросы

Как перейти от аренды земли под ИЖС к собственности?

Построить на участке жилой дом, зарегистрировать право на него в ЕГРН, а затем воспользоваться исключительным правом выкупа земли под этим домом по ст. 39.20 ЗК РФ.

Можно ли выкупить арендованную землю под ИЖС без построенного дома?

В общем случае нет - льготный порядок выкупа без торгов доступен только собственнику здания на участке.

По какой цене выкупается земля под ИЖС после строительства дома?

Как правило, по цене, привязанной к кадастровой стоимости участка, а не к рыночной - конкретный процент устанавливает регион.

Что нужно сделать до подачи заявления на выкуп земли под домом?

Зарегистрировать построенный дом как объект капитального строительства в ЕГРН - без этого исключительное право на выкуп не возникает.

Что будет, если срок аренды земли под ИЖС истекает, а строительство не завершено?

Нужно заранее подать заявление на продление договора аренды, иначе право на землю может быть утрачено до появления оснований для выкупа.