Арендная плата за участок: как она рассчитывается и можно ли её снизить
Арендная плата за государственный участок считается не одинаково для всех - есть разница между землёй, полученной на аукционе, и землёй без торгов. Разбираю механику расчёта и честно отвечаю, можно ли эту сумму снизить.
Арендная плата за участок, полученный на аукционе, - это результат самих торгов, зафиксированный протоколом. Для аренды без торгов размер платы определяется по принципам, установленным Правительством РФ или региональным актом, обычно на основе кадастровой стоимости участка. Прямого механизма оспорить именно арендную плату закон не описывает так же подробно, как для кадастровой стоимости, но поскольку плата чаще всего производна от кадастровой стоимости, её снижение через оспаривание кадастровой оценки способно и снизить арендную плату.
Арендная плата за участок - сумма, которую многие воспринимают как нечто, спущенное сверху и не подлежащее обсуждению. На деле механика её расчёта различается в зависимости от того, как получен участок, а часть рычагов влияния на неё всё же существует.
Из чего в принципе складывается арендная плата
Размер арендной платы - существенное условие договора аренды земли, которое обязательно должно быть прямо в нём указано. Способ определения этой суммы зависит от того, как именно вы получили участок - через торги или напрямую.
Если участок получен на аукционе
Годовая арендная плата в этом случае - результат самой конкурентной борьбы на торгах, зафиксированный протоколом об их итогах. Она может как совпадать с начальной ценой (если была только одна заявка), так и значительно превышать её, если участок оказался востребован у нескольких участников.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.
Если участок получен без торгов
Для прямой аренды без аукциона размер платы определяется расчётным путём - на основе принципов, утверждённых Правительством РФ для федеральной земли, или регионального акта для муниципальной и региональной. Чаще всего в основе расчёта лежит процент от кадастровой стоимости участка, аналогично логике определения цены выкупа.
Кто утверждает ставки для прямой аренды
Для федеральной земли действуют правила, утверждённые Правительством РФ, для муниципальной и региональной - соответствующий региональный или муниципальный нормативный акт. Это тот же принцип многоуровневого регулирования, что действует и для цены выкупа земли.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.
Можно ли оспорить размер арендной платы напрямую
Прямого, детально описанного в законе механизма оспорить именно арендную плату как таковую (в отличие от кадастровой стоимости) не так много - в основном это возможно, если расчёт произведён с нарушением утверждённых правил или применена неверная ставка. Простого "торга" о снижении суммы, как это бывает в частных сделках, для государственной земли не предусмотрено.
Как кадастровая переоценка влияет на плату
Поскольку арендная плата при прямой аренде чаще всего считается от кадастровой стоимости, любое изменение этой стоимости - в том числе в результате оспаривания завышенной оценки - напрямую отражается на итоговой сумме арендных платежей на будущее.
Что делать, если плата кажется завышенной
- Проверить формулу расчёта. Сверить применённую ставку с действующим нормативным актом для вашего региона и основания.
- Проверить актуальность кадастровой стоимости. Она должна браться на актуальную дату, а не устаревшую.
- При завышенной кадастровой стоимости - оспорить именно её, через комиссию при Росреестре или суд, что автоматически снизит и производную от неё арендную плату.
Арендная плата за государственную землю - не предмет свободного торга, но и не полностью закрытая для проверки цифра: ошибки в расчёте или завышенная кадастровая стоимость - вполне реальные и законные основания для пересмотра суммы.
Частые вопросы
Как рассчитывается арендная плата за участок, полученный на аукционе?
Она равна результату самой конкурентной борьбы на торгах, зафиксированному протоколом об их итогах, - может совпадать с начальной ценой или значительно её превышать в зависимости от спроса на участок.
Как считается арендная плата за землю, полученную без торгов?
На основе принципов, утверждённых Правительством РФ для федеральной земли или региональным актом для муниципальной, чаще всего как процент от кадастровой стоимости участка.
Можно ли напрямую оспорить размер арендной платы за землю?
Прямого детального механизма, как для кадастровой стоимости, закон не описывает - оспорить можно в основном случаи, когда расчёт произведён с нарушением правил или применена неверная ставка.
Как оспаривание кадастровой стоимости влияет на арендную плату?
Поскольку плата при прямой аренде чаще всего считается от кадастровой стоимости, её снижение через оспаривание завышенной оценки автоматически уменьшает и итоговую сумму арендных платежей.
Что делать, если арендная плата за участок кажется завышенной?
Проверить применённую ставку на соответствие действующему нормативному акту, актуальность используемой кадастровой стоимости, и при её завышении - оспорить именно кадастровую оценку.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.