Что является объектом договора аренды участка - не только сама земля

В любом договоре аренды есть условие об объекте - и применительно к земле закон предъявляет к нему особые требования, которые часто упускают из виду при составлении простого договора между сторонами.

Что значит «индивидуально определённый объект»

Гражданский кодекс РФ требует, чтобы предмет договора аренды был определён так, чтобы его можно было однозначно отличить от других объектов. Применительно к земле это означает, что участок должен иметь установленные на местности границы, площадь и уникальный кадастровый номер - без этого он не может считаться объектом гражданского оборота.

Роль кадастрового номера в договоре

Кадастровый номер - это не формальность, а юридическое доказательство того, что участок как объект права существует и внесён в Единый государственный реестр недвижимости. В тексте договора аренды кадастровый номер, площадь и адрес (местоположение) участка указываются обязательно - это те самые существенные условия, без которых договор не будет иметь предмета.

Что если участок не отмежёван

Если границы участка не определены и он не стоит на кадастровом учёте, формально его нельзя признать объектом договора аренды в том смысле, который требует закон. Судебная практика по земельным спорам в таких случаях нередко признаёт договор незаключённым - то есть не порождающим прав и обязанностей у сторон, даже если он был подписан и исполнялся какое-то время фактически.

Часть участка как объект аренды

Закон допускает аренду не всего участка, а его части - но и в этом случае она должна быть определена графически (со схемой в приложении к договору) и, как правило, поставлена на временный кадастровый учёт как часть с собственным учётным номером.

Последствия нечёткого описания объекта

Если в договоре указан только примерный адрес или площадь «на глаз», без кадастрового номера и точных границ, у сторон впоследствии могут возникнуть споры о том, какая именно земля была передана в аренду, а при регистрации договора в Росреестре в приёме документов и вовсе могут отказать.

Как правильно описать объект в договоре

В тексте договора стоит указывать кадастровый номер участка, точную площадь по данным ЕГРН, категорию земель и вид разрешённого использования, а к самому договору по возможности приложить выписку из ЕГРН или актуальный кадастровый план.

Можно ли изменить описание объекта после подписания

Изменить описание объекта аренды после подписания договора можно только по соглашению обеих сторон, оформленному в виде дополнительного соглашения - в одностороннем порядке ни арендатор, ни арендодатель не вправе скорректировать кадастровый номер, площадь или границы указанного в договоре участка.

Наиболее частый повод для такого допсоглашения - уточнение площади или границ по итогам межевания, проведённого уже после заключения договора. Пока новые данные не внесены в ЕГРН и не отражены в допсоглашении, юридически действующим считается прежнее описание объекта.

Если стороны не могут договориться об изменении, а фактические границы участка объективно расходятся с указанными в договоре, спор разрешается через суд - как правило, с привлечением кадастрового инженера для установления действительных границ на местности.

Частые вопросы

Что является объектом договора аренды земли по закону?

Индивидуально определённый земельный участок - с установленными границами, площадью и кадастровым номером, внесённым в ЕГРН.

Можно ли сдать в аренду участок, который не стоит на кадастровом учёте?

Формально нет - без кадастрового номера и границ участок не считается индивидуально определённым объектом, и договор может быть признан незаключённым.

Можно ли арендовать только часть земельного участка?

Да, но часть должна быть определена графически и, как правило, поставлена на временный кадастровый учёт как отдельный учётный объект.

Что будет, если в договоре аренды нет кадастрового номера участка?

Росреестр может отказать в регистрации такого договора, а при споре суд может признать его незаключённым из-за отсутствия точного предмета.

Какие данные об участке обязательно указывать в договоре аренды?

Кадастровый номер, точную площадь по ЕГРН, категорию земель и вид разрешённого использования.