Продать дом собственнику земли под ним: особый случай сделки

Если дом стоит на чужой земле, продажа именно собственнику этой земли - логичный вариант, устраняющий раздельное владение. Разбираю, как определяется цена.

Исходная ситуация: дом и земля у разных собственников

Исходная ситуация для этого случая - дом принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним находится в собственности другого, чаще всего дом стоит на арендованной земле.

В такой конфигурации у собственника дома нет права распорядиться землёй - он может продать только сам дом вместе с тем правом пользования землёй, которым обладает.

Почему продажа именно землевладельцу - логичный вариант

Продажа дома именно собственнику земли под ним - логичный вариант, поскольку устраняет саму причину раздельного владения: после сделки один человек становится собственником и дома, и земли.

Для собственника земли такая покупка часто выгодна тем, что позволяет консолидировать полный контроль над своим участком, избавившись от чужого строения на нём.

Как определяется цена в такой сделке

Цена в такой сделке обычно определяется исходя из рыночной стоимости самого строения без учёта земли, поскольку земля уже принадлежит покупателю.

Продавцу стоит учитывать, что покупатель-землевладелец может занимать более сильную переговорную позицию - для него это часто единственный способ консолидировать контроль над участком.

Что происходит с правом пользования землёй после продажи

После продажи дома собственнику земли право пользования землёй, которым обладал продавец, автоматически прекращается слиянием - новый собственник дома одновременно является собственником земли.

Это упрощает дальнейшую юридическую судьбу объекта - вместо двух отдельных прав остаётся единое право собственности на оба объекта у одного лица.

Оформление перехода права на дом

Оформление перехода права на дом проходит по обычной процедуре купли-продажи недвижимости, но с учётом особенности предмета сделки, где земля отдельно не передаётся.

В договоре стоит явно зафиксировать, что предметом сделки является только дом, а право пользования землёй прекращается в связи с переходом собственности к владельцу земли.

Налоговые последствия для продавца дома

Налоговые последствия для продавца дома в этом случае не отличаются от обычной продажи недвижимости - действуют те же правила минимального срока владения и имущественного вычета.

Особенность лишь в том, что предметом налогообложения выступает исключительно доход от продажи дома - земля в этой сделке не фигурирует как отдельный объект.

Риски, если покупателем выступает не собственник земли

Если интерес к покупке дома выражает третье лицо, а не сам собственник земли, стоит внимательно проверить, готов ли собственник земли предоставить такому покупателю аналогичное право пользования участком.

В такой ситуации разумнее заранее согласовать трёхстороннюю схему с участием продавца дома, покупателя и собственника земли.

Частые вопросы

Почему продажа дома именно собственнику земли под ним - логичный вариант?

Потому что она устраняет раздельное владение - один и тот же человек становится собственником и дома, и земли.

Как определяется цена в такой сделке?

Исходя из рыночной стоимости самого строения без учёта земли, поскольку земля уже принадлежит покупателю.

Что происходит с правом пользования землёй после такой продажи?

Оно прекращается слиянием - новый собственник дома одновременно является собственником земли.

Отличаются ли налоговые последствия для продавца дома в этом случае?

Нет, действуют те же правила минимального срока владения и имущественного вычета.

Что если покупателем дома выступает не собственник земли, а третье лицо?

Стоит заранее согласовать трёхстороннюю схему с участием собственника земли.