Продать участок через аукцион: как это работает со стороны продавца
Понимание того, как устроен аукцион со стороны продавца - администрации, - помогает участникам увидеть логику всей процедуры и не путать формальности с произволом. Разбираю, как государство готовит и проводит земельный аукцион.
Со стороны продавца - администрации муниципалитета, региона или федерального органа - аукцион на землю начинается с решения о проведении торгов, включает формирование пакета документов и определение начальной цены на основе рыночной или кадастровой оценки, обязательную публикацию извещения и, по итогам, направление проекта договора победителю. Организатор обязан строго следовать процедуре, и нарушение любого из формальных этапов может стать основанием для оспаривания результатов торгов.
Продать участок через аукцион для обычного человека звучит как процесс, полностью зависящий от воли администрации, - но на самом деле продавец в этой сделке связан не менее жёсткими формальными правилами, чем покупатель.
Кто выступает продавцом на земельном аукционе
В зависимости от того, чья это земля, продавцом (организатором аукциона) выступает администрация муниципального образования, орган исполнительной власти региона или территориальное управление Росимущества для федеральной земли - конкретный организатор указывается в самом извещении.
Как формируется решение о проведении торгов
Решение о проведении аукциона принимается уполномоченным органом после того, как участок сформирован, поставлен на кадастровый учёт и определён его вид разрешённого использования - без этих подготовительных шагов выставить землю на торги юридически невозможно.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.
Как определяется начальная цена
Для продажи участка начальная цена определяется по результатам независимой рыночной оценки либо равна кадастровой стоимости, если она установлена не более пяти лет назад. Для права аренды - годовая арендная плата по рыночной оценке или не менее 1,5% кадастровой стоимости. Организатор не вправе произвольно завысить или занизить эту цифру относительно установленных правил оценки.
Обязанности организатора перед торгами
- опубликовать извещение не менее чем за 10 рабочих дней до даты аукциона;
- обеспечить приём заявок и задатков от всех желающих участников на равных условиях;
- подготовить и приложить к извещению проект договора;
- провести аукцион в указанную дату и оформить протокол его результатов.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.
Что происходит с вырученными деньгами
Средства, вырученные от продажи или сдачи в аренду государственной и муниципальной земли, поступают в соответствующий бюджет - федеральный, региональный или местный, в зависимости от того, чья это была собственность. Эти деньги не остаются в распоряжении конкретного органа-организатора, а идут в общий бюджетный процесс.
Может ли организатор отменить уже объявленный аукцион
Да, но только до определённого срока - организатор вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за три дня до даты его проведения для аукциона на продажу и за пять дней - для аукциона на право аренды, с обязательным уведомлением уже подавших заявки участников и возвратом внесённых ими задатков.
Чем это отличается от частной продажи земли
В отличие от продажи земли частным собственником, где стороны свободны в согласовании условий, продавец-администрация действует строго в рамках публичной процедуры: не может выбрать покупателя по личным предпочтениям, обязана соблюдать равный доступ для всех желающих и жёстко ограничена в определении цены установленными правилами оценки.
Частые вопросы
Кто выступает продавцом на земельном аукционе?
В зависимости от принадлежности земли - администрация муниципального образования, орган исполнительной власти региона или территориальное управление Росимущества для федеральной собственности.
Как администрация определяет начальную цену участка на аукционе?
На основе независимой рыночной оценки либо кадастровой стоимости, если она установлена не более пяти лет назад, - для аренды используется годовая арендная плата или не менее 1,5% кадастровой стоимости.
Может ли администрация отменить уже объявленный аукцион на землю?
Да, но только до установленного срока - не позднее трёх дней до даты аукциона на продажу и пяти дней для аукциона на право аренды, с уведомлением участников и возвратом задатков.
Куда идут деньги от продажи земли на аукционе?
В соответствующий бюджет - федеральный, региональный или местный, в зависимости от того, чья это была собственность, а не в распоряжение конкретного органа-организатора.
Чем продажа земли администрацией отличается от частной продажи?
Администрация не может выбрать покупателя по личным предпочтениям, обязана обеспечить равный доступ всем желающим участникам и строго ограничена в определении цены установленными правилами оценки.
Напишите нам в Telegram или MAX и получите видеоинструкцию «14 способов заработать на государственной земле» от ректора нашей Земельной академии - Анны Хасановой.