Выкуп доли земельного участка одним из собственников: как это оформить

Принудительный выкуп через суд - крайний, редкий случай, здесь обычная ситуация: добровольная сделка между совладельцами.

Чем это отличается от принудительного выкупа

В отличие от принудительного выкупа через суд, здесь оба участника сделки согласны - один совладелец готов продать свою долю, другой готов её купить, и весь процесс проходит без судебного разбирательства.

Это самый частый и самый простой способ консолидации долей земельного участка в руках одного из совладельцев на практике.

Нужно ли согласие остальных совладельцев

Если покупатель доли - тоже один из участников общей долевой собственности на тот же участок, согласие остальных совладельцев на такую сделку не требуется - это внутренняя перепродажа между уже существующими сособственниками.

Если же долю покупает постороннее лицо, не являющееся совладельцем, применяется другое правило - право преимущественной покупки остальных участников общей собственности, разобранное в отдельной статье этого блога.

Как договориться о цене

Цена доли при добровольной сделке между совладельцами определяется по соглашению сторон - закон не устанавливает жёсткой методики для таких частных сделок, в отличие от выкупа земли у государства.

На практике стороны часто ориентируются на пропорциональную часть рыночной стоимости всего участка или обращаются к независимому оценщику для более объективного определения цены.

Нужен ли нотариус

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, включая землю, требуют обязательного нотариального удостоверения, если хотя бы одна из сторон - физическое лицо, - это прямое требование федерального закона о государственной регистрации недвижимости.

Пропуск нотариального удостоверения делает такую сделку недействительной - экономить на этом этапе не стоит, обращение к нотариусу здесь обязательно, а не по желанию сторон.

Какие документы нужны для сделки

Для оформления понадобятся паспорта сторон, правоустанавливающие документы обоих совладельцев на свои доли, свежая выписка из ЕГРН на участок и, если применимо, согласие супруга продавца на сделку.

Полный перечень документов, необходимых именно для нотариального удостоверения, стоит уточнить непосредственно у нотариуса перед визитом - он может отличаться в зависимости от конкретных обстоятельств сделки.

Как регистрируется изменение долей

После нотариального удостоверения договора нотариус самостоятельно направляет документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде - изменение состава долей отражается в ЕГРН без необходимости отдельного визита сторон в Росреестр.

Итоговым подтверждением сделки становится выписка из ЕГРН с новым распределением долей в праве собственности на участок.

Что меняется после сделки

После завершения сделки покупатель увеличивает свою долю в праве собственности на участок, а продавец полностью выходит из состава совладельцев, если продал всю свою долю целиком.

Если участок в результате сделки переходит полностью к одному владельцу, режим общей долевой собственности прекращается, и он становится единственным полноправным собственником всего участка.

Частые вопросы

Нужно ли согласие остальных совладельцев на сделку между двумя из них?

Нет, если покупатель тоже один из совладельцев того же участка.

Как определяется цена доли при добровольной сделке?

По соглашению сторон, часто с привлечением независимого оценщика.

Обязателен ли нотариус для такой сделки?

Да, обязательное нотариальное удостоверение при участии физического лица.

Как регистрируется изменение долей в ЕГРН?

Нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр в электронном виде.

Что происходит, если весь участок переходит к одному владельцу?

Режим общей долевой собственности прекращается, он становится единственным собственником.