Право собственника здания на выкуп земли под ним: как им воспользоваться

Практический порядок и реальную стоимость выкупа земли под своим зданием мы уже разобрали отдельно - здесь сама юридическая основа этого права.

Откуда берётся это право

Право собственника здания на выкуп земли под ним закреплено статьёй 39.20 Земельного кодекса РФ - она прямо устанавливает, что граждане и юридические лица, обладающие зданиями на арендуемых у государства или муниципалитета участках, имеют исключительное право на приобретение этих участков.

Это не привилегия, предоставляемая по усмотрению чиновника, а прямая законодательная норма, обязательная к применению при соблюдении установленных условий.

Принцип единства судьбы

В основе этого права лежит общий принцип земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, закреплённый в статье 1 Земельного кодекса РФ как один из базовых принципов отрасли.

Логика принципа проста: неразумно разделять судьбу здания и земли под ним между разными собственниками бессрочно - закон стремится к тому, чтобы владелец капитального объекта в итоге стал и владельцем земли.

Кто именно обладает этим правом

Правом обладает любой собственник капитального здания, сооружения или объекта незавершённого строительства, расположенного на арендуемом участке, - вне зависимости от того, как именно он получил здание в собственность: постройка, покупка, наследование.

Ключевое условие - именно зарегистрированное в установленном порядке право собственности на объект, а не просто фактическое владение или пользование им.

Распространяется ли право на юридических лиц

Да, статья 39.20 ЗК РФ применяется в равной степени и к физическим, и к юридическим лицам - организация, владеющая зданием на арендуемом участке, вправе выкупить землю точно так же, как обычный гражданин.

Конкретные ставки выкупа для юридических лиц в отдельных регионах иногда отличаются от ставок для физических лиц - это стоит уточнять в региональном нормативном акте.

Есть ли исключения из общего правила

Исключения существуют для земель, изъятых или ограниченных в обороте по федеральному законодательству, - территорий заповедников, объектов обороны и отдельных категорий земель, где выкуп невозможен независимо от наличия здания.

Также право не применяется автоматически к некапитальным строениям - временным постройкам, не подлежащим государственной регистрации как объекты недвижимости.

Можно ли отказаться от этого права

Собственник здания не обязан выкупать землю под ним - право на выкуп именно право, а не обязанность, и владелец вправе продолжать арендовать участок сколь угодно долго, если это ему удобнее по каким-то причинам.

Решение о выкупе - исключительно добровольный выбор собственника здания, основанный на его собственной оценке финансовой целесообразности.

Как практически воспользоваться правом

Практический порядок реализации этого права - подача заявления в администрацию с приложением документов на здание - подробно разобран в отдельных статьях этого блога о процедуре и стоимости выкупа.

Само по себе наличие права не приводит к автоматическому выкупу - для его реализации всё равно требуется активное обращение собственника здания в уполномоченный орган.

Частые вопросы

Какая статья закрепляет право на выкуп земли под зданием?

Статья 39.20 Земельного кодекса РФ.

На каком принципе основано это право?

На принципе единства судьбы земельного участка и находящегося на нём здания.

Распространяется ли право на юридических лиц?

Да, статья 39.20 ЗК РФ применяется и к физическим, и к юридическим лицам.

Есть ли исключения из этого правила?

Да, для земель, изъятых или ограниченных в обороте, и для некапитальных построек.

Обязан ли собственник здания выкупать землю?

Нет, это право, а не обязанность - можно продолжать арендовать участок.