Выкуп доли в доме и земле: как оформить обе сделки сразу

До этого мы разбирали выкуп доли земли или доли здания по отдельности - здесь ситуация, когда обе доли нужно выкупить одновременно.

Почему эти доли нельзя разделять

Дом и земельный участок под ним связаны фундаментальным принципом земельного законодательства - единством судьбы, закреплённым в статье 1 Земельного кодекса РФ, - согласно которому объекты недвижимости, прочно связанные с землёй, следуют судьбе самого участка и наоборот.

Из этого принципа следует, что при продаже доли в доме, как правило, должна продаваться и соответствующая доля в земле под ним - раздельная продажа этих объектов создаёт юридические сложности.

Что говорит принцип единства судьбы

Принцип единства судьбы направлен на то, чтобы избежать ситуаций, когда собственник здания и собственник земли под ним оказываются разными лицами без чёткой правовой связи между ними, - именно такое разделение способно порождать многолетние споры.

Применительно к долевой собственности этот принцип означает, что доля в доме и доля в земле под ним должны, по общему правилу, принадлежать одному и тому же лицу в одинаковой пропорции.

Как оформляются обе сделки вместе

На практике выкуп доли в доме и доли в земле оформляется как единая сделка, охватывающая оба объекта сразу, - это и логичнее с юридической точки зрения, и удобнее процедурно, чем два отдельных, формально не связанных договора.

При обращении к нотариусу для удостоверения такой сделки стоит сразу указать, что предметом являются обе доли одновременно, а не только одна из них.

Нужен ли один договор или два

Закон не требует обязательно единого документа - возможно оформление как одним общим договором на оба объекта, так и двумя отдельными договорами, заключёнными одновременно и содержащими взаимную ссылку друг на друга.

Практика конкретного нотариуса или региона способна отличаться - стоит уточнить предпочтительный формат заранее, до подготовки документов на сделку.

Что если доли в доме и земле не совпадают

Исторически возможны ситуации, когда доли в доме и в земле под ним не совпадают между собой - например, из-за разного порядка наследования или предыдущих сделок, - это создаёт дополнительную юридическую сложность.

Приведение долей в соответствие друг с другом - отдельная задача, иногда требующая согласования между всеми совладельцами обоих объектов или даже судебного разбирательства в спорных случаях.

Как это регистрируется в ЕГРН

После завершения сделки изменения по обоим объектам - дому и земельному участку - регистрируются в ЕГРН, как правило, одновременно, отражая согласованное распределение долей в обоих реестровых записях.

Стоит проверить итоговые выписки по обоим объектам после регистрации, чтобы убедиться в полном соответствии зафиксированных долей условиям заключённой сделки.

Что делать, если хотят купить только одну долю

Если покупатель заинтересован только в доле дома без соответствующей доли земли или наоборот, стоит заранее проконсультироваться с юристом - такая сделка формально возможна в отдельных случаях, но требует особого юридического обоснования из-за принципа единства судьбы.

Игнорирование этого принципа при оформлении раздельных сделок создаёт риск последующего оспаривания или сложностей при регистрации в Росреестре.

Частые вопросы

Почему доли в доме и земле нельзя продавать раздельно?

Из-за принципа единства судьбы земли и объектов недвижимости на ней.

Как обычно оформляется такая сделка?

Как единая сделка, охватывающая обе доли сразу, у одного нотариуса.

Нужен ли один договор или два отдельных?

Возможны оба варианта, практика зависит от конкретного нотариуса и региона.

Что если доли в доме и земле исторически не совпадают?

Требуется отдельное согласование или, в спорных случаях, судебное разбирательство.

Можно ли купить только долю дома без доли земли?

Формально возможно в отдельных случаях, но требует особого юридического обоснования.